近期上海的豪宅行情，让大部分圈外人甚至圈内人目瞪口呆。尤其是曾经成为上海滞销豪宅代名词的汤臣一品，突然发力，短短三天创造超过过去近四年成交量两倍的销售业绩。 6月22日，上海房地产官方网站显示汤臣一品新增5套成交；23日，再次新增3套成交；24日，又显示1套新增成交。三天内，该楼盘成交9套，涉及销售金额近4亿元，而过去近四年中，仅销售4套。 汤臣一品破冰的同时，上海豪宅出现了几乎前所未有的疯狂：5月，单价4万元以上住宅成交量环比大幅上升了5倍多，6月上半月，成交量环比又上升51%，达107套。 通涨预期，国内外资本“屯兵”上海豪宅市场，是豪宅行情看涨的主要原因。但令人担忧的是，在豪宅行情带动下，本应面向刚性需求、普通市民的诸多普通商品房楼盘，开发商也纷纷趁机采取销控、不断提高房价，助涨非理性的“泡沫”行情。 豪宅带动新一轮疯狂 记者从今日召开的中国别墅节主办方处获悉，上海以及全国各地的诸多别墅项目将亮相，将吸引近期充斥上海豪宅市场的资本的兴趣。 “通胀预期的上升，使上海楼市再次进入白热化。”易居中国的报告指出，今年1月－5月，上海单价4万以上豪宅的成交套数分别为10、21、61、20和182套，合计304套，超过2007年的195套，略低于2008年的353套，为历史次高水平。 6月豪宅依然保持高速上升态势，预计豪宅市场的热度有可能达到历史最高水平。“预计随着更多豪宅项目的上市，将会使今年豪宅的成交量达到历史最高水平。”易居中国分析师薛建雄指出，加上6月上半月的107套，上半年已有411套4万以上豪宅成交。6月15日－6月21日一周内，上海高端公寓和别墅都有明显放量过程，相比上周分别增加30%与33%。 几乎和以往楼市的疯狂和泡沫生成的模式一样，豪宅行情直接刺激普通项目的开发商涨价，泡沫在更大范围内被吹起。 保利·林语溪项目成为上海楼市回调以来第一个采用摇号形式卖房的楼盘；价格接近30000元/平方米的闸北卓悦居上周末开盘，周五即有人在售楼处前排队；万科白马花园由于大批购房者排队，开盘因此被提前一天。 从单纯的商业逻辑出发，开发商几乎都选择了销控、涨价。上个周末，沪楼盘开盘高峰，开发商全部提价销售，最少涨价8%，平均在10%左右。其中，万科白马花园新推房源上涨8%、合生高尔夫新推房源上涨13%、保利·林语溪开盘价比预期上涨10%、万源城朗郡新推房源上涨31%。 据本报记者了解，还有更多的楼盘已经制定提价策略等待开盘，或者调整销售节奏酝酿提价。 资本疯狂危害正常市场发展 根据上海方方地产咨询机构对上海商品房市场客户结构的专项调研，1月－5月，温州籍客户在上海市场约揽进1500余套房源，占市场总份额略超2%。温州籍客户广泛涉足商办住，甚至工业地产领域。在住宅部分，温州客户购买房源约占市场总份额的2%左右，办公楼市场占有5.2%的份额，商业项目占2.7%，工业地产比例最高，高达6.8%。对比2008年情况，温州籍客户在住宅、办公楼两类市场的交易比重明显回升，而商业项目、工业项目方面下滑。 报告还披露，近年在上海购房置业的人群中，非沪籍人士大约占25%，“新上海人”约7.5%，港澳台以及境外人士有约0.8%。不过，方方地产咨询机构的分析师指出，鉴于以户籍为着眼点，因此，例如泛指“温州客户”实际交易量应大于统计数据。 在一些热销楼盘，温州籍客户频频出手，目标清晰：既有成熟地段高端豪宅，也有新兴板块中低端公寓。如浦东联洋的仁恒河滨城、古北新区的御翠豪庭，这类典型热销个案中的温州籍客户都达到了一成以上。 除了这些以炒作擅长的民间资本，信贷资本的大量涌入，也成为另一个助推器。央行上海总部《5月份上海货币信贷运行情况报告》指出，5月份，中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高，同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元；其中新建房贷款增加45.7亿元，二手房贷款增加33亿元。 同时，随着中国楼市回暖，海外资本再次将目光投向中国。近日，仲量联行投资管理表示，在离场观望9个月后，有30亿美元国际资本可供投资于亚洲地产市场，已准备好重新进入该市场，最初的投资重点将放在日本和澳洲，中国和韩国次之。中原集团地产研究中心分析师指出，在目前经济前景未卜且投资渠道普遍匮乏的情况下，预计未来一段时间内，房地产市场将再次成为资金的避风港。 资本有资本的选择，但是，大量投资资本的涌动对正常市场的供求关系造成的破坏和负面影响，已在二手房市体现。 上海美联物业的报告指出，二手房市场随着高端物业成交开始放量，高端的回归及改善、投资客的活跃，市场逐渐进入“投资客”主导楼市的时代。 美联物业副总经理丁伟表示，现在二手房市场，低、中总价标的房源挂牌量不足、房东出现捂盘、跳价等现象，促使刚性、置换型需求客户开始观望，并导致了这部分客户的购买需求出现了抑制。
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2012
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